マンション選び方「長期修繕計画」チェックポイント

ブログ「マンション業界探検記」より

長期修繕計画とは、２０年から３０年の期間で、そのマンションに必要な外壁塗装や屋上の防水など共用部分の性能を維持していくために必要な修繕費を算出し、その必要額をどのように徴収するかをシュミレーションしたものです。

マンションの規模や広さにもよりますが、ざっくり３０年で、１戸あたり５００万円から６００万円もの金額が共用部分の修繕に必要となります。

単純に３０年×１２ヶ月＝３６０ヶ月で割ると月当たり、１．４〜１．６５万円にもなります。

一方、一般的な新築マンションの修繕積立金は５〜６千円しかないので、単純に考えると毎月１万円以上も積立不足が生じるはずです。

最初から１．５千円前後の修繕積立金では、かなり支払いがきつくなり、売れ行きに影響するので、そこまで正直な金額にしている新築マンションを見たことがありません。

結局、世の中のマンションのほとんど全ては、修繕積立金を後々１万円以上値上げするか、何十万円という一時金を１０年ごとに徴収することになるのです。

中には、敷地内に修繕費のほとんどかからない平置き駐車場があって、きちんと相場に近い料金を徴収していれば、余った分が修繕費にあてられて値上げ幅が少ないケースもあります。

逆に修繕費の高い機械式駐車場を無料や低額で運営しているマンションは、後々１万円どころではない恐ろしい修繕積立金の値上げか、値上げができなければ、機能しない錆びた機械式駐車場が残ることになるのです。

修繕積立金や駐車場代の設定は、その分譲会社の企業姿勢がうかがえて興味深いものです。