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・マンション管理会社がデベロッパーの子会社 ]]> 高級なエントランスロビーにも弱点が http://grandcity.seesaa.net/article/21568703.html 複合用途マンションには課題山積（マンションは地震に弱い 5） NPO法人 耐震総合安全機構 矢野克巳 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/07/post_519.html より 低層部に飲食店や店舗、オフィスなどが入居しているマンションがあります。住宅部分以外の低層部には店舗用の広い間取りを採用しているため、上下階で骨組みの剛性が変わり、構造体の地震耐力に問題を生じがちです。1階が駐車場だと店舗よりさらに壁が少な... 日本綜合地所 grandcity 2007-07-27T23:21:00+09:00 NPO法人　耐震総合安全機構 　矢野克巳
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/07/post_519.html
より

低層部に飲食店や店舗、オフィスなどが入居しているマンションがあります。住宅部分以外の低層部には店舗用の広い間取りを採用しているため、上下階で骨組みの剛性が変わり、構造体の地震耐力に問題を生じがちです。1階が駐車場だと店舗よりさらに壁が少なくなるため、上層階との剛性の差はさらに広がります。


1階に飲食店があると、火災の危険性も高くなります。また、地下駐車場などでは「泡消火システム」を消火設備として用いることが専らですが、このシステムは耐震性が低くなりがちです。泡の噴出口の機構が上下振動に弱いもの、配管の取り付け部分が少なく上下振動で折損するもの、ボンベの固定が不十分で転倒するものなどがあり、地震時に被害を受ける可能性が高いとされています。


高級なエントランスロビーにも弱点が

高級で大規模な複合用途マンションでは、建物の入り口に豪華で広々したエントランスロビーをよく見かけます。このようなマンションでは、ロビーの天井材が落下したり、大型の窓ガラスが骨組みの変形に追従できずに破損したりする危険性があります。1階は災害時の連絡・指揮センターともなる空間です。出入り口付近は避難対策の要であり、本来なら他の住戸や店舗以上に安全性を高めておかねばならない場所ですが、実態は高級なマンションほど危険な状況だと言えます。 ]]> 日本綜合地所のマンション値上げの理由 http://grandcity.seesaa.net/article/47967591.html 日本綜合地所（株）が5月22日、代表取締役社長の西丸 誠氏らが、2007年3月期決算の概況と今後の見通し等について説明したという記事を読んだ。http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=12659&PHPSESSID=31a21f1e122460a1f07253e4c6aa134c【記事より抜粋】 07年3月期は、主力のマンション事業において、収益性重視の販売活動にシフトしたことで、連結経常利益が期初予想を27.8％上回る70億円... 日本綜合地所 grandcity 2007-07-16T07:20:56+09:00 http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=12659&PHPSESSID=31a21f1e122460a1f07253e4c6aa134c

【記事より抜粋】
　07年3月期は、主力のマンション事業において、収益性重視の販売活動にシフトしたことで、連結経常利益が期初予想を27.8％上回る70億円となった。マンション市況の改善により、期中の契約戸数は2,044戸（前年同期比40％増）、契約高775億円（同47％増）、粗利益199億円（同86％増）、契約高に対する粗利益率26％（同6ポイントアップ）を達成した。

　これらの要因について、西丸氏は「当社は、土地取得に際し、建築費を含めた事業採算を考慮するため、土地仕入れ価格の上昇が事業コストに転嫁されることがない。そのため、販売価格の上昇分はそのまま利益の向上に寄与している」と語った。また、同社のヒット企画である「オープンエアリビングバルコニー」の販売における効果については「一戸あたり300万円から600万円販売価格をアップすることができ、コストはほとんど変わらないため、そっくりそのまま利益寄与する」（西丸氏）としている。

　（記事抜粋終わり）

ここ最近のマンション相場の上昇は、土地の仕入れ価格の上昇だけでなく、建築コストも上昇しているためといわれるが、日本綜合地所の物件は、「建築費を含めた事業採算を考慮するため、土地仕入れ価格の上昇が事業コストに転嫁されることがない。そのため、販売価格の上昇分はそのまま利益の向上に寄与している」としているとおり、土地仕入れ価格が上昇した分は、その他のコストを下げているので、トータルの原価は上昇していないということを述べている。

要は、本来は値上げする必要がないものを、世間のマンション相場の上昇に便乗した値上げをして、その値上げ分がそのまま日本綜合地所の利益になっているということである。

マンションの建築コストを抑えるということは、マンションの基本性能そのものの品質に影響するといっても過言ではない。

実際に、ここ数年の日綜のマンションは、以前はスタンダードとしていた二重床や床暖房もやめたり、スラブ厚もボイドスラブにしては薄めと、入居後にメンテナンス性や遮音性に影響するようなことを行ってきている。

また、「健さんのマンションアドバイス」の内覧会レポートで、1級建築士の方が「ただ、設計上の問題がたくさんありましたね。ＨＳＫの設計施工物件の悪い点です。プライバシー配慮せず、怪我防止の配慮無し、防音への配慮なし、居住性への配慮不足・・・　建築の基本が疎かにされています。ヨーロッパ風のマンションなどと外観デザインばかりに拘わっているが、その前に建築の基本がなってないと困ります」と述べていることも、このことを証明していることと考えられる。


また、オープンエアリビングバルコニーについても、「一戸あたり300万円から600万円販売価格をアップすることができ、コストはほとんど変わらないため、そっくりそのまま利益寄与する」と述べている。
バルコニーの奥行きを拡げるだけで、300万円～600万円も本来の適正価格より高い買い物をさせている。

300～600万円もの余計なお金を払わせるのであれば、マンションそのものの基本性能部分のコストを削減せずに、しっかりマンションを造るべきであろう。

このようなことを株主向けの場とはいえ社長自ら発言するということは、消費者（購入者）の満足度よりも、利益重視、株主重視という企業姿勢がよく現われている。

大手が仕入れないような本来マンションに適さない土地を多く仕入れているため、近隣住民とのマンション紛争も非常に多く発生しているのも、日本綜合地所の利益追求主義によるものだろう。

また、「日経ビジネス誌のアフターサービスランキング最下位」や、「週刊ダイヤモンド誌の管理会社ランキング調査に未回答」になるのも当然だろう。 ]]> 日本綜合地所の低所得者層をターゲットしたマーケティング戦略 http://grandcity.seesaa.net/article/47778880.html 「日本綜合地所ってどうですか？」というクチコミ掲示板で日綜擁護の書込みに対して、「日綜関係者ではないか？」という煽りがなされている。日綜擁護の書込みは私は日綜関係者ではないと思うが、そもそも購入者も日綜物件に初めから品質やアフターサービスは期待していない人が多いと思われ、いくらネガティブな書込みがあってもさほど資産価値はさがらないと考える。たとえば、東横インに泊まっても、リッツカールトンのようなサービスは誰も期待しない。それと同じで、購入者も日綜物件がどの程度のものかわかって... 日本綜合地所 grandcity 2007-07-14T10:11:44+09:00 日綜擁護の書込みに対して、「日綜関係者ではないか？」という煽りがなされている。

日綜擁護の書込みは私は日綜関係者ではないと思うが、そもそも購入者も日綜物件に初めから品質やアフターサービスは期待していない人が多いと思われ、いくらネガティブな書込みがあってもさほど資産価値はさがらないと考える。

たとえば、東横インに泊まっても、リッツカールトンのようなサービスは誰も期待しない。
それと同じで、購入者も日綜物件がどの程度のものかわかって購入すれば問題はない。
問題は購入者が「どの程度のものかわかって購入」しているかどうかというところが、購入後の満足度の差になるのである。

掲示板内で日綜を擁護している人は、事前に日綜のマンションが「安かろう悪かろう」と分かって購入したのだろう。

一方、日綜批判派の多くは、営業社員やパンフレットから日綜物件の問題を事前に把握しなかったがために、購入後に「日綜けしからん」ということになっているのではなかろうか。





掲示板に示唆に富んだコメントがあった
>何を書いたって売れるんですよ、ここのマンションは。
>価格が安いですから。
>グレードが低くてもマンション買いたいって購入層って多いんですよ。
>逆に言えば、高額なマンションを買えない人が買ってるとも
>いえますが。

何年か前に、日清食品の社長が年収400万円以下の低所得者層向けに新カップラーメンを開発するということを発言し、企業側が所得者層別の商品戦略を公言したことが話題になったが、日綜マンションのマーケティング戦略もこれと類似しているように感じる。

アフターサービスランキングでの低評価や、入居後のことを考えない売りっぱなしの姿勢など（「駐車場無料」や初期の修繕積立金の月額が低めにしてあるところなど）まさにこれを象徴している。
低所得者層（マンションを購入できる層の中での低所得という意味）を
ターゲットとしたマーケティング戦略でやっている以上、企業活動として当然なのだろう。

これからマンションを購入しようとする人は、自分が買おうとしているマンションが、不動産市場でどのようなポジショニングがなされているかどうか、よく勉強してから購入したほうが、入居後の不満は小さくてすむと思う。 ]]> 健さんのマンションアドバイス 日本綜合地所のマンション評価 http://grandcity.seesaa.net/article/47746380.html 健さんのマンションアドバイス ブログよりhttp://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200707/article_3.html内覧会検査 川崎市の「ＲＣＭＹマンション」2007年 ■ ＯＴさんからメール 3月11日□ 先日、書店にて村上様の著書を購入し、数時間で一気に読ませていただきました。 というのも、私たち家族は、昨年マンションを購入致しました。購入に当たり、近年、耐震偽装事件などの影響もあり、購入した物件がきちんと施工されて... 日本綜合地所 grandcity 2007-07-13T23:33:17+09:00 http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200707/article_3.html


内覧会検査　川崎市の「ＲＣＭＹマンション」

2007年　

■　ＯＴさんからメール

　3月11日

□　先日、書店にて村上様の著書を購入し、数時間で一気に読ませていただきました。
　というのも、私たち家族は、昨年マンションを購入致しました。購入に当たり、近年、耐震偽装事件などの影響もあり、購入した物件がきちんと施工されているのか、引渡し時に欠陥がないものを手に入れることが出来るのかという事が懸念されました。
　いろいろなことを検討した結果、やはり自分たちのマイホームが欲しいということ、担当して頂いた営業の方の対応もよく、最終的には売主を信用するしかないということで購入を決定いたしました。
　売主はＮＳ地所、設計施工はＨＳＫです。

□　他にも何冊か、マンションについての本を購入し、自分なりに勉強もしましたが、やはり素人であることに変わりはなく、もし何か問題が発生しても泣き寝入り・・・という事だけは、絶対に避けなければと思っていた矢先、私の姉が購入したマンションにおいて、至るところに欠陥があったという話を聞きました。
入居後に見つかったものだったそうですが、かなりひどい施工をされていた箇所もあり、施工業者や売主などに激しく抗議した結果、追加料金を請求されることもなく全て修繕されました。しかし、落ち着いて生活できるまで２，３ヶ月かかった
そうです。高額な買物だけに、失敗したくないという思いが強くなり、内覧会には　やはりプロの方にも同行して頂く事が最善だと考えるようになりました。

□　そこで、日程などが合えば、村上様に是非お願いしたいと思っております。
　また、著書の中にありました「施工中現場検査」というのは私どもの購入物件でもまだ可能でしょうか。
　ちなみに、物件の引渡しは７月31日です。内覧会の日程はまだ決まっていませんが、おそらく1ヶ月くらい前だと思います。
　（所要時間は1時間くらいのようです）

4月4日

□　施工中現場検査の時期を判断する為の工程表などに関しては、担当者より建築部やゼネコンとの確認依頼に時間がかかっているということでまだ入手できておりません。
　依頼して１ヶ月近くなるのに返答が出てこないというのは、やはり売主側として都合が悪いので拒んでいるということなのでしょうか？
　現場の工事はどんどん進んでしまうので、このままだと施工中現場検査が出来なくなってしまうのではないかと心配しております

4月22日

□　売主に以下のような依頼のメールをしました。

□　施工中現場検査について、了解が得られていないのが残念です。
　今までの問い合わせについて全て断っているというＨＳＫさんの考えが全く理解できないというのが正直な感想です。
　これは私たちの要望を断る理由になりません。もっと納得出来る理由を提示して頂かないと理解できません。

　　自分たちの施工に関して、自信をもって行っているということだと思いますが、そうであればなおさら、第三者からの指摘を受けることに対し寛容な対応をしてもいいのではないかと思います。
　
　　「素人に見せてもわからない・見せる必要がない」という考えであれば、顧客に対し失礼だと思いますし、「見られては困るような粗雑な施工をしているのではないか」と不信感を抱かせるだけだと思います。
　顧客満足ではなく、企業自体の満足を優先させているとしか思えません。
　建設業界の大手とされるＨＳＫさんこそ、積極的に現場を開放し、マンション購入に伴う不安を解消して欲しいと思います。

　　現状として、引渡し後に購入物件の欠陥が多く見つかり、購入者に多大な負担がかかっているケースを多く耳にします。
　現に、私の知り合いが購入したマンションで、入居直後にずさんな工事による様々な欠陥が判明し、3ヶ月近く売主・業者とのやりとり、改修工事が行われたという話も聞きました。
　他にも、新築マンションで「欠陥がつき物」というくらいの話も聞いたことがありますが、こんなことが通用していい訳がありません。

　　内覧会では、物件はすでに完成した状態であり、内部の細かい点は隠れてしまっています。
　やはり、施工中からどのように造られているのか、自分たちの目で確実にチェックし、納得した上で完成された物件を内覧会で更に確認し、最終的なチェックをして引渡しを受けたいと私たちは考えます。
　上記の理由から、現場の確認について再度ＨＳＫさん側に話をしていただけないでしょうか。

5月1日

□　先週末に担当より工程表を受け取りました。
　工事に関しましては、今現在予定通り進んでいるようです。
　現場検査に関しましては、担当から現場へ再度掛け合ってもらうということを約束してきました。
　工程表の予定で、ボード貼りが行われる前に実施したいということで、その期日前に回答をもらえるように伝えてあります。
　ＧＷ中は、担当者も忙しそうなので、おそらくＧＷ明けに返事が来るのではないかと思っています。
　
5月15日

□　今までは、施工会社（HSK）側の問題として、実施が厳しいという話だったのですが、今回は売主側の問題として伝えてきました。
　「現場見学についての対策がなされていない」・「安全面での問題」・「実施にあたり然るべき準備が必要」という内容でした。
　ぎりぎりのところで、問題を別のところにすりかえられたような状況で、全く納得いかないものでした。
　売主側の方針・対応などはすでに検討されていると思っていたので、上記のような基本的な内容を今更持ち出されたことに不満と不信感を感じざるを得ませんでした。
　担当者には、こちら側の意見をそのまま伝え、再度前向きな回答を得られるよう伝えました。
　ここまで来て、実施への望みがかなり絶たれてしまったのですが、売主側の作戦？にうまくはめられてしまったのでしょうか

5月23日

□　ご依頼していた、施工前現場検査の件ですが、結局売主側からの承諾が得られず、実施が出来なくなってしまいました。
　やはり、私たちにとっては大変不本意な結果に終わってしまいました。
　この件につき、抗議文を作成し、売主社長宛に送付する予定です。

6月4日

□　内覧会及び再内覧会の日程が決まりました。
　内覧会　　　　7月8日（日）　10：00～　　（約２時間程の予定とされていました）

　再内覧会　　7月22日（日）　

6月11日

□　売主代表取締役宛に提出した抗議文につきまして、回答が届きました。
　読んでみての感想は、だいたい予想していたとおりの形式的なありきたりの回答というところです。
　こちらの期待するような答えが帰ってくるとは、ほとんど期待していませんでしたので、その意味では「期待通り」といったところでしょうか。

□　売主の主張する、「法を遵守し、安全確保を第一に」という姿勢は確かに必要ではあるかと思いますが、どうしても表向きの正当化するための理由付けと受け取らざるを得ません。
　また、躯体工事が終わり、内装を手がけ始める直前の状態で、安全上及び、防火上に支障があるというのは理解しがたい感じもします。
　そのような危険があるということは、「お客様の安全」以前に、そこで作業する作業員の人命に関わる問題で、そのような工事状況はありえない筈だと思うとますますこじつけてる感が否めません。

□　文面では、初めのところで担当者の説明が不適切であったということに対し謝罪の文がありますが、こちら側としては、担当者に対して怒りを述べたのではなく、あくまでも施工中現場検査に応じなかった（今までも他の人が数多く希望しているにもかかわらず態度を変えようとしない）売主会社に対し
　不信感を感じ、抗議をしたことが全く理解されていない事に更に怒りを感じました。

□　会社としての問題を、一担当者に責任を押し付ける形で回答する姿勢には、本当にがっかりというか、あきれてしまいました。
　今後も姿勢を変えていくつもりは全くないようです。もう少し買主よりに考えてくれる売主かと思いましたが残念です。

6月13日

□　内覧会検査事前確認事項の回答が来ましたので、ご確認をお願い致します。
　ほぼ全ての項目につき了解を得た内容になっており、ひとまず安心しました。
　あとは、施工中現場検査のときのように、当日または当日間際になって実施不可能になる事項がないことを祈るばかりです。

7月3日

□　早いところでは、先週末に内覧を行っている住戸もあるようです。
　無事に検査を終えることが出来るか不安ですが、村上さんのお力もお借りしつつ、確実な検査・指摘を行いたいと思います。

7月6日

□　いよいよ、内覧会があさってに迫ってきました。
　当日、子供を主人のお義母さんにお願いする都合上、明日は主人の実家に行くことになっています。
　そのため、明日はメールでのご連絡が出来ない状態になってしまいます。
　
□　購入物件についての掲示板があり、すでに内覧会の書き込みがされていました。しかし、殆どがあまりよくない内容で、当日どうなるのかと心配になってしまいました。
　具体的な内容として・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

　上記のような指摘内容は、よくあることなのでしょうか？
　実際に、自分たちの目で確認してみないとわかりませんが、印象としてはかなり雑な仕上がりのような感じです。

□　当日は、長時間になる可能性が高いのですが、手直しも含め完成された状態で確実に引渡しを受けられるように、徹底的に検査をしたいと思いますのでよろしくお願いします。

■　私から

□　>　上記のような指摘内容は、よくあることなのでしょうか？

　　⇒　よくあることです。
　　　こんなことで驚いてはいけません。
　　そんな他人の感想など聞いても意味ありません。
　　内覧会検査当日、徹底的に検査して指摘事項をしっかり手直しさせるだけです。暑い中での気力と体力の勝負となりますので、前夜はしっかりと睡眠をとるようになさってください。
　　それでは、あさって頑張りましょう！


　7月　8日

■　内覧会検査当日です。

□　:9:20　ＯＴさんご夫妻と待ち合わせ　
　最寄駅　駅前広場の交番前　　(別に出頭するわけではない)　　

□　車中で直前打ち合わせ
　手順・役割分担の確認。

　「今日は徹底的に検査します。そのため子供を親に預けてきました」
　ＯＴさんの奥様気合が入っています。

□　到着　小高い丘の上　豊富な緑に囲まれて”ヨーロッパ調”のマンションがそびえています。あの売主とすぐわかる外観。
　ゲートを入ると、その正面にオベリスクがそそり立っている。
　その向こうには現場の仮囲い。敷地の残り半分は来年3月の完成らしい。

■　10:00　受付　

□　先に共用部説明を受けろという指示を拒否。
　「検査が先です」と奥様。

■　売主報告　ＮＳ地所、建築担当　ＩＴさん
　
□　売主検査結果報告　

　「売主検査結果の報告をしてください」

　「これが営業担当者のチェック記録です」

　「営業担当の検査などでなく、建築担当者の検査結果を報告してください」

　「それはお断りしています」

　「なぜですか？」

　「社内のコンセンサスが得られていません。いずれ報告しなきゃならない時がくるだろうという機運にはなっているんですが、未だ過渡期なのですよ。
　　先ずはお客様ご自身で御覧になっていただいて、何かあったら・・・」

　「私達買主の検査の前に、売主の検査結果を報告するのは当たり前でしょう」

　「お客様にお見せするような内容になっていないんですよ。その代わりに性能評価書をお出ししますので」

　「性能評価書で代えるようなことじゃないでしょう。私の購入住戸そのものの検査結果が必要なのです。売主がどういう検査をして、その結果どうだったのかという」

　「ですから、営業担当者の検査結果を・・・」

　「営業担当者なんて素人でしょう、私達と同じような傷・汚れ等のチェックなど意味ありません。建築物の検査なのだから当然建築技術者が検査すべきでしょう」

　「それはやってます」

　「やっているなら、きちんと報告してくださいよ」

　「会社の方針なんですよ。技術的な報告はしないという・・・」

　「だめです。報告してください。買主として当然の権利なのですから」

　「私の一存では出来ませんので、上司に相談してみます。でも今日は日曜日だから、つかまるかどうかわかりませんよ。いいですか？」

　「いくらでも待ちますよ」

　「少々お待ちください」

　（もう内覧を終えて戻ってきた組が・・・）

　･･･････････････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・

　「お待たせいたしました。3人の上司ともつかまりませんでした。日曜なんで」

　重要な内覧会当日に連絡もつかない・・・へえ～？

　「是非報告してください。そうしなければ検査できません」

　「では、今日は内覧しないんですね。でしたら1週間後ではどうでしょう？」

　「私達が時間をやりくりして検査に出向いて来ているのにその言い分はないでしょう」

　「そうですか・・・・・・・　では、超法規的措置としてですね、私が読み上げるというのはどうでしょう、でもお見せすることは絶対に出来ませんよ」

　　吹き出してしまった。なにが”超法規的措置”か、大袈裟な、どこの売主も当然にやっていることを・・・
　売主の建築担当者が今ここにいるのに、自分のやった検査を自信を持って買主に報告できない・・・その程度の売主なのか。

　「では、検査結果をご説明します」
　見られないように、検査記録を顔にぴったり付けて読み上げている。
　まるで漫画。
　「6月21日に16項目の指摘をしました。7月3日に手直し完了確認をしました」

　「内外装仕上の表面的なことばかりですが、重要な設備・機能関係は？」

　「ここに書いてないということは、指摘は無かったということです」
　
□　検査済証写しを受領した。建設住宅性能評価書は交付され次第写し提出する。

□　設計変更報告
　
□　検査準備の確認
　「お願いしたことは全て準備ＯＫですね？」
　
　「はい、通常はガスは閉栓してるんですが、ご要望ですので開栓しています」　

　(どこでもやってること)

□　検査記録用紙の確認

□　「騒音実感確認する時間は？」

　　「上階と隣戸の方が午後からですので、午前中にお願いします」
　　
□　「それでは、お部屋へどうぞ。検査にはＨＳＫの担当を立ち合わせます」
　　
　　「売主建築担当の貴方も立ち会ってくださいね」　
　　　
　　「営業じゃダメですか」

　　「予め、建築担当者が立ち会うことを約束しています」

　　「それでは他の建築担当者に、最後に立ち合わせます」


■　11:00　入室　:

□　目の下には、緑豊な丘が広がっている。

□　立会い　売主ＮＳ地所・営業担当者ＭＳさんと施工者ＨＳＫのベテランＫＭさん

　
■　騒音実感確認を先にやってしまう。

□　売主側で上階住戸と隣戸に入室して、生活騒音を出してもらう。

□　小さなラジオだったので、殆ど聴こえず。

□　固体伝播音の影響は一般的マンション同等程度。
　やはり走る音、襖の閉鎖音はよく聴こえる。

■　検査開始


□　ＯＴさんご夫妻が室内の刺激臭などのチェックを始めると、ＨＳＫのＫＭさんが
　「先に、オプションの確認と設備説明をやらせてください」とせっつく。「このあと大勢のお客様に対応しなきゃならないんで・・・」

□　最初にサッシュの気密状態のチェック。良好

□　共用廊下・バルコニー・室外機置場のチェック。案の定いろいろ問題あり。

□　買主検査に立会っていたはずのＨＳＫがいない。
　「他が忙しいので、また後から来ると行っちゃいました」
　自分がやらなければならないオプション確認と設備説明だけ済ませてさっさと逃げちゃったようだ。

□　内装の出来は悪くない。

□　ＯＴさん御主人がボーチやバルコニーに散水。水勾配は良好だ。

□　14:00　ＯＴさんと私の検査がほぼ同時に終わった。
　「それでは、売主を呼びましょう」


■　14:15　売主立会い　ＮＳ地所　建築担当者ＫＤさん　ＨＳＫのＫＭさん

□　いつもは買主が指摘すると同時に立会者が記録していくのだが、今日はいなくなってしまったので、これから一つずつ指摘しながら記入する。時間がかかりそうだ。

□　「玄関先にキッチン排気や浴室排気を出すなんて、雰囲気ぶち壊しです」

　　「基本的にはバルコニー側に出したいんですが、なかなか・・・」

　　「であれば、少なくとも排気風が頭を直撃したり、結露水が垂れてきたりなんてことないように改善してください」

　　「検討します」

□　「洋室への給気口が床面近くに設置されていて、隙間から雨水が侵入する恐れがあります。止水してください」

　　「45度の雨線ラインに入っていないので、止水しません」

　　「雨線ラインって、雨がかからないという根拠があるんですか？強風雨時には雨がかかりますよね。他の部分では止水しているじゃないですか、同じ条件なのに」

　　「・・・・・・・・　わかりました」

□　「外壁のタイルがこんなに浮いています。接着不良です」

　　「貼り替えます」

□　「バルコニー隣戸間隔てパネルにこんなに大きな隙間が開いていて隣もそのまた隣も見えてしまいます。洗濯物も見えてしまいます。プライバシーなにももあったもんじゃない。お互いに見えないようにふさいでください」

　　｢設計図の通りに施工してますんで｣

　　「それは施工者としての言い分でしょう？　売主に指摘しているんです。売主としては居住者のプライバシーをどう考えているんですか？」

□　「各室アルミサッシュに指挟み防止ストッパーが全く設置されていません」

　　　「付けない仕様です」

　　　「売主として買主が怪我しない為の安全についてどう考えているんですか」

　　　「・・・・・」

□　「各洋室出入口扉に煽れ止めが設置されておらず、怪我の恐れがあります」

　　　「洋室の入口は閉めて使うものですから」

　　　「使い方は居住者によっていろいろです。住まい方を売主が決めつけるものではない。現にさっきから、バタンバタンと風で閉まってるじゃないですか。
　　　　うちは小さい子供がいるんです」

　　　「・・・・・」

□　「和室に機械の騒音が聴こえてきます。見てください。浴室天井裏と和室とがつうつうになってしまってるんですよ。天井裏で浴室と和室との間に壁が全く無いんですよ。だから浴室の排気ファンの騒音が伝わってしまう」

　　「設計どおりに施工しています」

　　「施工者の言い分を聴いているんじゃありません。売主が買主に引き渡そうとしている住宅がこんな状態では困ると言っているんです。水廻りと居室の間は防音間仕切壁にするのが常識でしょう。それが全くそうなっていない」

　　「・・・・・・・・検討します」


■　17:30　指摘事項のまとめ
、
□　読み上げ確認。検査記録の修正。　　　
　記録内容が売主や施工者に有利なような表現になっていたり、欄外に書いたりしているので修正を求めると、記録係の施工者ＨＳＫ抵抗してくる。不満気だが買主の指示に従う。

□　手直し完了確認予定日は2週間後、その前に、売主としての手直し完了確認結果を買主に報告すること、及び今日の立会者が次回も立ち会うことを確認した。

□　「内覧件数、一日何件ですか？」
　　　「約70件です」

　　　「平均所要時間は？」
　　　「30分～1時間です」

　　　「平均指摘項目数は？」
　　　「せいぜい十数項目ですね。ゼロという方もいらっしゃいますよ。ＯＴ様の120項目は最多記録です」
　　
　　　「・・・・・・・・・・・・・」


■　18:00　検査終了　　　この後、ＯＴさんは共用部説明を受ける。

■　検査所要時間　　　.　.　8　時間

■　指摘事項　　　　　　　 120　項目

■　大きな指摘事項　

□　ポーチ　玄関上部　浴室系統排気風が頭に当たる

□　ポーチ　玄関上部　浴室系統排気の結露水滴下対策

□　ポーチ　給気口(床付近)の止水未了

□　ポーチ　メーターボックス　扉のがたつき

□　玄関扉　上部　気密ゴム隙間

□　バルコニー　外壁タイル浮き　

□　バルコニー　手摺下部　コンクリート立上り　目地シール未了

□　バルコニー　隣戸間隔てパネル　隙間(35ミリ)を塞ぐ

□　バルコニー　床　長尺シート　剥れ　浮き

□　バルコニー　給気口　止水未了

□　室外機置場　外壁タイル浮き

□　室外機置場　床　長尺シート　剥れ　浮き

□　浴室～和室間　天井裏部分に間仕切壁が全く無い　
　　　　当然防音間仕切りが必要(スラブ～スラブ)

□　洗面室　洗濯機パン　隙間を塞ぐ

□　キッチン　床　フローリング　沈み込みが大きい

□　トイレ　出入口扉上部に遮熱テープを貼る(ダウンライト熱対策)

□　各室　アルミサッシュ　指挟み防止ストッパーが必要

□　各洋室　入口扉　煽れ止めが必要

□　各室　給気口　フィルター　未設置

□　洋室(1)(2)　給気口(低い位置に設置されている)を防音型にする

□　洋室(2)　アルミサッシュ　竪枠曲がり

□　洋室(3)　リビング　アルミサッシュ　下部ストッパーに当たらない

□　和室　襖が竪枠に摺れる

□　和室　襖　戸先・戸尻にナミダメ取り付け


■　問題点

□　浴室系統排気が頭に当たる　(居住性への配慮不足)

□　浴室系統口からの結露水が滴下する　(居住性への配慮不足）

□　バルコニー　隔てパネル　隙間から隣戸が見える　(プライバシー配慮不足)

□　給気口が室外機付近に設置されている　（騒音侵入防止への配慮不足）

□　全アルミサッシュ　指挟み防止ストッパーなし　（怪我防止への配慮不足）

□　各室出入口扉　戸当たり煽れ止めなし　（怪我・騒音防止への配慮不足）

□　売主がその検査結果をまともに報告しなかったこと。

□　売主がまともな検査をしていなかったこと。


■　良かった点

□　売主が騒音実感確認に立ち会ったこと


■　終わって、立ち話で反省会

□　「おつかれさまでした」　

　　「いかがでしたか」

　　「指摘項目数こそ多かったですが、それはＯＴさんが宣言してらっしゃった通り、徹底的にチェックした結果であり、内装の出来としてはよいほうだと思います」

　　「私もそう思います」

　　「ただ、設計上の問題がたくさんありましたね。ＨＳＫの設計施工物件の悪い点です。プライバシー配慮せず、怪我防止の配慮無し、防音への配慮なし、居住性への配慮不足・・・　建築の基本が疎かにされています。　
　　　ヨーロッパ風のマンションなどと外観デザインばかりに拘わっているが、その前に建築の基本がなってないと困ります」

　　「ＨＳＫの設計施工物件でも良いものもあるようですが・・・」

　　「買主への気配りのある売主であれば、そういう建築の基本部分はしっかり設計するように、ＨＳＫに具体的に指示します。その結果よいマンションが完成するのです。ＨＳＫは経済性や施工性最優先なので、丸投げではだめなのです」

　　「今日指摘した中で、安全やプライバシーや居住性に関する問題箇所は、私達これから生活していく中で困ることばかりなので、まともな状態に改善するよう、徹底的に求めていきますよ」

　　「現状を正当化するために、いろんな言い訳やこじつけをしてくるかと思いますが、負けないように頑張ってください」 ]]> 日本綜合地所のマンションのチェックポイント http://grandcity.seesaa.net/article/46383976.html 日本綜合地所についてマンション購入時に役立つ情報。マンションの選び方。■日本綜合地所に関連すると思われるネット記事・Radiant City Story ・週刊ダイヤモンド マンション管理会社ランキング・日本綜合地所 ヨーロピアンデザインについて・日本綜合地所 お城の外観を演出するよりも・・・・日本綜合地所 誇大広告について・日本綜合地所 偽装誇大広告その２・日本綜合地所 検索ワードランキング・日本綜合地所のマンション管理会社「日綜コミュニティ」・グランシティ日記 復讐編・マ... 日本綜合地所 grandcity 2007-07-01T21:00:52+09:00 マンション購入時に役立つ情報。マンションの選び方。


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評判　ランキング

週刊ダイヤモンド2007年6月30日特大号
マンション管理会社100社ランキング

日本綜合地所のマンションでは、入居当初は子会社である「日綜コミュニティ」が管理受託をしている。
週刊ダイヤモンド2007年6月30日特大号で特集された「マンション管理会社100社ランキング」記事では、なぜか日綜コミュニティはランキングされていない。

日綜コミュニティより会社規模や管理戸数が少ない管理会社が掲載されているのに、今回100社ランキングにランキングされない理由は不明である。
管理戸数5000戸以上の管理会社127社に対しアンケートを送付しているとある。管理戸数が10227戸の日綜コミュニティにもアンケートが送付されているはずである。

回答がそのうちあったのが100社ということで、日綜コミュニティは回答すると自社に都合が悪いと判断したのだろうか。
「マンションは管理を買え」といわれるが、マンションを買う際に、管理会社の実力まで評価して検討する人はさほど多くないし、その情報すらなかなか収集することは難しい。

このため、週刊ダイヤモンドに掲載されたランキング基準に則り、日綜コミュニティの管理会社としての実力を
勝手に格付けすることとした。

（1）管理戸数

管理戸数 15点満点 日綜コミュニティ
10万戸以上 15点 　
10万戸未満　５万戸以上 13点 　
５万戸未満　３万戸以上 10点 　
３万戸未満　２万戸以上 8点 　
２万戸未満　１万戸以上 6点 10,226戸
１万戸未満　 4点 　

日綜コミュニティは10,226戸。
したがって、6点/15点満点となる。


（2）有資格者数

有資格者数
（対受託管理組合数比）		 15点満点 日綜コミュニティ
0.20人以上 15点 　
0.20人未満　0.15人以上 13点 　
0.15人未満　0.10人以上 10点 　
0.10人未満　0.05人以上 8点 0.086
0.05人未満　 6点 　　

※「有資格者数」＝建築士、建築施工管理技師、管工事施工管理技師（以上、1級2級の延べ人数）、建築設備士、マンション管理士

日綜コミュニティは、1級建築士2名、2級建築士1名、マンション管理士10名
受託管理組合数：151
（2+1+10）÷151＝0.086。
したがって、8点/15点満点と評価する。


（3）管理業務主任者数

管理業務主任者数
（対受託管理組合数比）		 15点満点 日綜コミュニティ
0.25人以上 15点 　　
0.25人未満　0.20人以上 13点 　
0.20人未満　0.15人以上 10点 0.198
0.15人未満　0.10人以上 8点 　
0.10人未満　 6点 　

日綜コミュニティは、10名。
受託管理組合数：151
10÷151＝0.198
したがって、10点/15点満点と評価する。


（4）会計と修繕改修でのISOの認証取得

会計と修繕改修での
ISOの認証取得		 10点満点 日綜コミュニティ
両方を取得 10点 　　
一方を取得 5点 　
どちらも未取得 0点 ○

日綜コミュニティは、どちらも未取得と思われる。
したがって、0点/10点満点と評価する。


（5）契約書上の未収金への対応期間

契約書上の未収金への
対応期間		 5点満点 日綜コミュニティ
6ヵ月以上 5点 6ヵ月
6ヵ月未満　3ヵ月以上 3点 　
3ヵ月未満 0点 　

日綜コミュニティは、「6ヵ月」としている。
したがって、5点/5点満点と評価する。


（6）管理費などの未収戸数率（3ヵ月以上）

管理費などの未収戸数率
（3ヵ月以上）		 10点満点 日綜コミュニティ
1.0％未満 10点 　
1.0％以上　2.0％未満 8点 　
2.0％以上　3.0％未満 5点 　
3.0％以上 3点 　　
0.05人未満　 6点 　

※非公表の会社は最低点と評価する。

日綜コミュニティの管理費の未収戸数率は不明。
したがって評価不能。ただし入居から年数が経っていない物件が大半のため、さほど高い未収戸数ではないと推測される。


（7）長期修繕計画の作成

長期修繕計画の作成 5点満点 日綜コミュニティ
自社作成 5点 ○
外注 0点 　

日綜コミュニティの内部事情に詳しい人物に聞いたところ社内で行っているようだ。
したがって、5点/5点満点と評価する。


（8）建物を点検・修繕する専門の組織

建物を点検・修繕する専門の組織 5点満点 日綜コミュニティ
ある 5点 　
ない 0点 ○

日綜コミュニティの内部事情に詳しい人物に聞いたところ、特に点検・修繕する組織というのはないようだ。
したがって0点/5点満点と評価する。


（9）自社運営の研修施設

自社運営の研修施設 5点満点 日綜コミュニティ
ある 5点 　　
ない 0点 ○

日綜コミュニティの内部事情に詳しい人物に聞いたところ、自社運営の研修施設はないとのこと。
したがって0点/5点満点と評価する。


（10）自社運営による「緊急センター」

自社運営による「緊急センター」
（24時間365日対応）
 5点満点 日綜コミュニティ
ある 5点 　
ない 0点 ○

日綜コミュニティには24時間365日対応する緊急センターはない。
したがって、0点/5点満点と評価する。


（11）無料のお客様相談窓口

無料のお客様相談窓口
（24時間365日対応）		 5点満点 日綜コミュニティ
ある 5点 　　
ない 0点 ○

日綜コミュニティには24時間365日対応する無料のお客様相談窓口はない。
したがって、0点/5点満点と評価する。


（12）内部監査などの法令遵守を推進する組織

内部監査などの
法令遵守を推進する組織		 5点満点 日綜コミュニティ
ある 5点 　
ない 0点 ○

日綜コミュニティの内部事情に詳しい人物に聞いたところ、親会社の日本綜合地所には「法務統制部」という部門が法令遵守について管轄しているらしいが、日綜コミュニティは実態として、日本綜合地所の一部門であるため、わざわざそのような専門組織はないようである。
したがって、0点/5点満点と評価する。



まとめ

「（6）管理費の未収戸率」が不明であるため、これを除いた評点の合計は、39点となる。
「（6）管理費の未収戸率」が仮に最高点の10点としても49点、これを100社ランキングに当てはめてみると、91位に相当する。
「（6）管理費の未収戸率」が仮に最低点の6点とすると45点、これを100社ランキングに当てはめてみると、96位に相当する。

ちなみに、1位の長谷工コミュニティ、東急コミュニティは98点。

日綜コミュニティと管理戸数の規模が近い管理会社では、
あまりいい評判を聞かないゴールドクレストコミュニティ（10,162戸）ですら、66点で53位。
耐震偽装が問題になっているアパマンションのアパコミュニティ（12,081戸）は、52点で84位。
日綜コミュニティの39点～45点程度という数値がいかに低い評価かということが分かると思う。

管理会社が不満なら、住民が総会で管理会社変更をすればいいのではと思う人がいるかもしれないが、自分自身で理事長に立候補してやる覚悟がないのであれば、販売価格が少々高くても質の高いマンション管理をする管理会社の物件を選ぶことも、マンションを購入する上で重要なことかもしれない。
]]> レイディアントユーロヒルズ港北ニュータウン仲町台 http://grandcity.seesaa.net/article/46166228.html 日本綜合地所についてマンション購入時に役立つ情報。マンションの選び方。■日本綜合地所に関連すると思われるネット記事・Radiant City Story ・日本綜合地所 ヨーロピアンデザインについて・日本綜合地所 お城の外観を演出するよりも・・・・日本綜合地所 誇大広告について・日本綜合地所 偽装誇大広告その２・日本綜合地所 検索ワードランキング・日本綜合地所のマンション管理会社「日綜コミュニティ」・グランシティ日記 復讐編・マンション建設に反対するためのブログ■マンション購... 日本綜合地所 grandcity 2007-06-28T23:01:43+09:00 マンション購入時に役立つ情報。マンションの選び方。


■日本綜合地所に関連すると思われるネット記事
・Radiant City Story

・日本綜合地所　ヨーロピアンデザインについて

・日本綜合地所　お城の外観を演出するよりも・・・

・日本綜合地所　誇大広告について

・日本綜合地所　偽装誇大広告その２

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・グランシティ日記　復讐編

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・マンション　機械式駐車場は金食い虫

・マンション　駐車場無料って本当？

・マンション　駐車場”無料”の後始末

・「駐車場無料の謳い文句」について

・マンション選び方「長期修繕計画」チェックポイント

・駐車場代はどこに「マンション業界探険記[マンション事業企画]」より

・駐車場使用料“タダ”は得？それとも損？：三井不動産サイトより

・タダほど怖いものはない！　無料駐車場のカラクリ。：りそな住宅ローン倶楽部より

・マンション　失敗しない物件選び

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・・マンション　修繕積立金　安ければいい？

・マンション　豪華なエントランスロビーの問題点

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■マンション管理会社についての情報
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・マンション管理会社がデベロッパーの子会社 ]]> 日本綜合地所 社員の第3子出産ニュース http://grandcity.seesaa.net/article/45136371.html 日本綜合地所が「日本綜合地所の社員に第3子となる子どもが産まれた」 というニュースリリースを発表した。 東証1部上場企業が、社員の子どもが生まれたことをニュースリリースとして発表するという、非常に珍しいPR戦略を取る会社である。 おそらく、経営陣はこのニュースリリースによって「少子化に取組む企業」として社名のマスメディア等での露出（会社の知名度アップ）を狙ったのだが、さすがにマスコミもそこまで馬鹿ではないらしい。 マスコミどころか、ブログの記事にすらなっていないところが痛い。... 日本綜合地所 grandcity 2007-06-17T20:50:20+09:00 東証1部上場企業が、社員の子どもが生まれたことをニュースリリースとして発表するという、非常に珍しいPR戦略を取る会社である。
おそらく、経営陣はこのニュースリリースによって「少子化に取組む企業」として社名のマスメディア等での露出（会社の知名度アップ）を狙ったのだが、さすがにマスコミもそこまで馬鹿ではないらしい。
マスコミどころか、ブログの記事にすらなっていないところが痛い。
あまりに気の毒なので紹介しておく。


（以下　ニュースリリース）
従業員向け「第3子ゆとり支援制度」
～ 適用対象第1号の子ども誕生のお知らせ ～
当社は、平成19年4月1日以降に生まれた当社従業員の第3子以降の子どもについて子育てに関する経済的負担を大幅に軽減する「第3子ゆとり支援制度」を導入いたしましたが、平成19年4月19日付で当社従業員に第3子となる子どもが誕生し、適用対象第1号となることとなりましたのでお知らせします。なお、現時点で、他に1名の従業員に第3子の誕生が予定されております。
当社はこれまでも“少子化対策推進企業”を宣言し、従業員向け「育児支援制度」拡充、お客様向け「子育て応援プラン」導入、男性従業員の合計2週間の育児休業期間（有給）取得の義務化など、独自の少子化対策を推進して参りました。本制度の導入によって、第3子以降の子どもについて子育てに関する経済的負担を大幅に軽減することにより、当社従業員の生活を支え、生活に大きなゆとりを生むことを通じ、従業員のモチベーションの向上と職場環境の活性化が図られます。また、“少子化対策推進企業”として、従業員が3人以上の子どもを持つことを強力に促進することにより、国家的施策である少子化対策にも多大な貢献を果たすものと考えております。 ]]> グランシティユーロパレス浦和高砂 http://grandcity.seesaa.net/article/45135437.html ・日本綜合地所 お城の外観を演出するよりも・・・・日本綜合地所 誇大広告について・日本綜合地所 偽装誇大広告その２・日本綜合地所 検索ワードランキング・日本綜合地所のマンション管理会社「日綜コミュニティ」・グランシティ日記 復讐編・マンション建設に反対するためのブログ■マンション購入についての一般的な情報・日経ビジネス マンションアフターサービスランキング・マンション 駐車場無料について・マンション 機械式駐車場は金食い虫・マンション 駐車場無料って本当？・マンション 駐車場... 日本綜合地所 grandcity 2007-06-17T20:37:52+09:00 日本綜合地所　お城の外観を演出するよりも・・・

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日経ビジネス　2006.6.26「1万5000人アフターサービス調査」より
特集「まだまだあった売りっぱなしの罪」

＜新築マンション部門＞
順位/社名/満足度指数

1.リクルートコスモス　46.3％
2.大和ハウス工業　45.8％
3.穴吹工務店　42.9％
4.三井不動産　34.8％
5.三菱地所　26.8％
6.大京　20.5％
7.近鉄不動産　15.8％
8.ゴールドクレスト　14.3％
9.住友不動産　13.5％
10.東京建物　13.3％
11.野村不動産　12.1％
11.藤和不動産　12.1％
13.扶桑レクセル　11.1％
14.東急不動産　8.8％
15.丸紅　0.0％
16.長谷工コーポレーション　▲3.3％
17.ダイア建設　▲13.6％
18.日本綜合地所　▲20.0％

回答者総数：1231名 ]]> グランシティユーロリゾート西海岸通り http://grandcity.seesaa.net/article/45135394.html ・日本綜合地所 お城の外観を演出するよりも・・・・日本綜合地所 誇大広告について・日本綜合地所 偽装誇大広告その２・日本綜合地所 検索ワードランキング・日本綜合地所のマンション管理会社「日綜コミュニティ」・グランシティ日記 復讐編・マンション建設に反対するためのブログ■マンション購入についての一般的な情報・日経ビジネス マンションアフターサービスランキング・マンション 駐車場無料について・マンション 機械式駐車場は金食い虫・マンション 駐車場無料って本当？・マンション 駐車場... 日本綜合地所 grandcity 2007-06-17T20:37:11+09:00 日本綜合地所　お城の外観を演出するよりも・・・

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日経ビジネス　2006.6.26「1万5000人アフターサービス調査」より
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＜新築マンション部門＞
順位/社名/満足度指数

1.リクルートコスモス　46.3％
2.大和ハウス工業　45.8％
3.穴吹工務店　42.9％
4.三井不動産　34.8％
5.三菱地所　26.8％
6.大京　20.5％
7.近鉄不動産　15.8％
8.ゴールドクレスト　14.3％
9.住友不動産　13.5％
10.東京建物　13.3％
11.野村不動産　12.1％
11.藤和不動産　12.1％
13.扶桑レクセル　11.1％
14.東急不動産　8.8％
15.丸紅　0.0％
16.長谷工コーポレーション　▲3.3％
17.ダイア建設　▲13.6％
18.日本綜合地所　▲20.0％

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2.大和ハウス工業　45.8％
3.穴吹工務店　42.9％
4.三井不動産　34.8％
5.三菱地所　26.8％
6.大京　20.5％
7.近鉄不動産　15.8％
8.ゴールドクレスト　14.3％
9.住友不動産　13.5％
10.東京建物　13.3％
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13.扶桑レクセル　11.1％
14.東急不動産　8.8％
15.丸紅　0.0％
16.長谷工コーポレーション　▲3.3％
17.ダイア建設　▲13.6％
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